从服务小众到服务大众 从场内交易到全程配套 ——宝钢集团、上港集团批量住宅房产处置案例

产权市场的特征是非标准、非连续交易,以往给人的印象是“卖厂房、卖设备、卖大比例产权”,说的形象一点就是“大额小众”。但在产权市场的探索创新中,就交易对象、交易规模而言,已开始出现“大众小额”的交易空间。宝钢集团、上港集团批量住宅房产处置项目就是一个例证。

一、项目背景

在深化国企改革、提高资产运营效率的背景下,响应国家去库存的政策要求,央企、市属国企纷纷开始集中清理存量资产,启动主辅分离,清理与主营业务无关的无效、低效存量资产。

而这类资产中,包括了大批央企、市属国企集团下属的住宅类存量房产。根据历史沿革,该类住宅房产大部分从上世纪 90 年代存续至今,年代都较为久远。用途方面,涵盖了职工安置、充当职工宿舍等多种类型。如今随着央企、市属国企启动主辅分离,并随着国企层级的收缩,这类房产逐步出现了空置、闲置等情况,企业纷纷开始清理此类资产。

二、项目策划

如何服务好央企、市属国企,在确保国有资产保值增值的前提下,让企业空置的住宅资源在如今房地产市场住宅刚需的背景下,能够优惠到普通百姓,并帮助企业解决处置过程中的后顾之忧,让交易双方取得双赢的结果,获得良好的社会效应,是项目方案的策划重点。因此,在方案设计方面,上海联交所主要从以下几方面入手:

1、为了更好的服务央企、市属国企,在方案设计时,上海联交所将全流程配套服务这一市场化服务理念融入其中。服务的具体内容包括通过相应的房产专营服务商为转让方提供房产带看、审税、签订《买卖合同》并过户、交接交付,帮助受让方解决融资需求。

2、由于项目的特殊性,宝钢、上港项目的受让方大多是第一次接触产权交易、对产权交易流程不了解的自然人。因此,上海联交所在交易组织、交易方式选择、流程优化等方面做了有针对性的调整。

上海联交所探索开辟了绿色报名通道,进行了标准化的报名流程设定,压缩了审核环节。为了方便老百姓了解项目情况,在项目所在地均设置了服务站,现场提供意向受让登记、看房等服务。同时,为了便于老百姓参与竞价,将竞价交易时间安排在周末。

宝钢项目 215 宗房产分 7 批在上海联交所挂牌转让,项目成交率达97%,竞价率 40%。上港项目挂牌 4个批次项目,共计 51 套,成交 48 套,项目成交率 94%,成交项目的竞价率53.5%,平均增值率为 17.98%。面对如此大批量的项目集中竞价、成交,上海联交所的竞价系统也经历了一次在互联网时代成功应对短时间、大流量交易的考验。

3、配套服务方面,上海联交所对接了业内具有实力、影响力及有特色的房产专营服务商,并与专业机构共同探索专营服务商的运作模式。通过与市场专业机构充分合作,为转让方提供带看、过户、审税、交接交付等全流程配套服务。

三、案例启示

针对央企、国企存量资产的处理,第一,在确保国有资产保值增值的同时,要充分盘活资产,惠及普通大众。第二,要充分利用平台资源整合能力,把市场专业服务机构资源利用起来,用平台资源换取服务机构优惠的服务价格以及更高的服务效率和优质的服务质量,平台作为统一的集成服务商,以此来汇集国企,提升处置效率,压缩处置成本。第三,要充分利用互联网的传播优势和便捷优势,以便捷、高效、公开、规范的交易模式吸引更多市场主体参与资产受让,发现资产价格。

为了探索市场化运作,创新服务模式并验证专营配套服务商模式的可行性,上海联交所将把房产配套服务商模式探索中总结的经验,向设备、车辆、船舶等其他资产交易品类延伸,从而不断地完善专营服务商制度建设。
 

 

 

 

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